Uma recente decisão da Justiça de Goiás reafirmou que a utilização da Tabela Price em contratos de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária é legal, mesmo quando a empresa responsável pela venda não integra o Sistema Financeiro Nacional.
O caso envolveu um comprador que ajuizou ação revisional contra uma construtora, alegando que a adoção da Tabela Price configuraria anatocismo, isto é, a cobrança de juros sobre juros. Além disso, sustentou que a transferência da responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da entrega do imóvel seria abusiva.
Ao analisar o processo, o juiz destacou que o artigo 5º da Lei nº 9.514/1997 autoriza expressamente a capitalização de juros nos contratos garantidos por alienação fiduciária. Também ressaltou que o entendimento consolidado no Tema 572 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece que a simples utilização da Tabela Price não caracteriza, por si só, a ocorrência de capitalização indevida de juros.
Segundo o magistrado, a eventual existência de amortização negativa ou anatocismo deve ser demonstrada por meio de prova pericial. No caso concreto, o laudo contábil concluiu que o método de amortização foi aplicado corretamente, sem a ocorrência de capitalização irregular, e que as parcelas pagas eram suficientes para amortizar integralmente os juros de cada período.
IPTU antes da entrega das chaves
Embora tenha reconhecido a validade da Tabela Price, a decisão acolheu parcialmente o pedido do comprador em relação ao pagamento do IPTU.
Com fundamento no Tema 886 do STJ, o juiz determinou que a construtora restitua os valores pagos pelo adquirente referentes ao imposto, uma vez que a responsabilidade pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel somente é transferida ao comprador a partir da efetiva imissão na posse, caracterizada pela entrega das chaves.
Segurança jurídica nos contratos imobiliários
A decisão reforça dois importantes entendimentos da jurisprudência:
- a utilização da Tabela Price, por si só, não caracteriza anatocismo;
- a verificação de eventual cobrança irregular de juros depende de análise técnica realizada por perícia contábil;
- a obrigação de pagar IPTU somente pode ser transferida ao comprador após a efetiva posse do imóvel.
O caso evidencia a importância de contratos bem estruturados e da observância da legislação e da jurisprudência do STJ, contribuindo para maior segurança jurídica nas relações imobiliárias.