Contribuintes enfrentam, há anos, cobranças do ITBI com valores arbitrariamente inflados pelas prefeituras, que muitas vezes desconsideram o valor real das transações (compra e venda, permuta, dação em pagamento etc.) e impõem bases de cálculo superiores. Isso gerou intensas disputas judiciais, uma vez que o artigo 38 do Código Tributário Nacional define o “valor venal” como base do imposto, mas sem esclarecer seu significado ou alinhamento com o IPTU. Municípios, de forma unilateral, desconsideram documentos do negócio jurídico e estipulam valores arbitrários, sem contraditório ou ampla defesa.
O STJ, ao julgar o Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP), pacificou que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor de mercado do imóvel, desvinculado do IPTU, e que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade. Alterações só podem ser feitas via processo administrativo, desde que considerem as particularidades do imóvel e sigam os princípios da ampla defesa e contraditório. Mesmo assim, municípios continuam descumprindo a decisão, arbitrando valores com base em critérios genéricos e desconsiderando as características específicas do imóvel e os documentos da transação.
O Judiciário, em alguns casos, valida essas práticas, aceitando processos administrativos superficiais e transferindo o ônus de prova aos contribuintes. Isso contraria o entendimento do STJ, que enfatiza que a base de cálculo deve refletir as peculiaridades do imóvel e do negócio jurídico, garantindo que a declaração do contribuinte, feita de boa-fé, seja respeitada. É essencial que julgadores se atentem ao conteúdo dos processos administrativos para evitar que a jurisprudência se torne ineficaz, comprometendo a segurança jurídica e a uniformidade na aplicação do ITBI.